מדריך שלב אחר שלב כיצד לחפש ולרכוש את הנכס הנכון ולקחת משכנתא.
מחליטים על מיקום:
חפשו להיות קרובים לבני דורכם – קבוצות עמיתים שונות נוטות להתקבץ באזורים מסוימים. השירותים באזורים אלה יתאימו לצרכים שלכם – וכנראה שחבריכם יתגוררו בקרבת מקום.
אם אתם מתקשים להסתדר אז הימנעו מרכוש בתחתית הגבעה.
בדקו מרכזי קניות, אוטובוסים, בתי ספר, פארקים ובתי כנסת.
סוג הנכס:
כדי לחסוך זמן, ערכו רשימת בדיקה של דברים שחשובים לכם, תקשרו עם המתווך שלכם ותנו לו את הרשימה. עניינים חשובים כוללים: מספר מדרגות מקסימלי, מעלית שבת, מרפסת, גינה, אם אתם מוכנים לשפץ, אם רעשי התנועה באמת מפריעים לכם, חניה, מחסן. לאחר שהחלטתם על סוג, גודל ומיקום הגיע הזמן לדבר עם יועץ המשכנתא ולשאול על מחירים, משכנתא ועלויות – קחו בחשבון שעמלות ומיסים יוסיפו כ-8% למחיר הנכס. על הסוכן להכין רשימה קצרה של נכסים התואמים את הדרישות שלכם. אם לאחר צפייה בעשרה נכסים לא מצאתם נכס בטווח המחירים שלכם, אנו מציעים לכם לבחון את הדרישות שלכם ולהתפשר על אחת מאותן תכונות חשובות או למצוא דרך להגדיל את התקציב.
לאחר ההחלטה:
לאחר שהחלטתם על נכס, השלב הראשון הוא לבקש מהסוכן שלכם לברר לגבי מצבו החוקי – לעיתים ישנן בעיות שהסוכן אמור להיות מסוגל לזהות ולהעפיל עליהן.
יש להיזהר עם רכוש המוחזק בחכירה ישירות מאחת הכנסיות – דחו נכסים בשכירות עם פחות מ-80 שנה שנותרו אלא אם כן הם מתומחרים בצורה מושכת.
על הסוכן או עורך הדין לבדוק שהבעלים הם אכן הבעלים הרשומים וכי אכן מחוברים חניות ומחסנים לנכס. אם יש בקרבת מקום מגרש ריק או בית בקומה אחת, בקשו מהסוכן שיבדוק מה תוכנית אב העיר מאפשרת לבנות שם.
לפני שתתחילו במשא ומתן, קבלו הערכה מקבלן או מעצב פנים לגבי עלות השיפוץ הנדרש. שאלו אותם אם צריך לעשות סקר. באופן כללי הם יכולים לבדוק את הנכס בשבילכם.
משא ומתן:
בדרך כלל המשא ומתן מסתיים בפגישה יחידה. סוכן / מתווך טוב בדרך כלל יכול לשבור כל מבוי סתום. זכרו כי הסוכן / המתווך מייצג לעתים קרובות את שני הצדדים ועליו להיות מסודר באופן אחיד בעסקיו. אנו ממליצים שהמשא ומתן יתקיים בסדר זה:
- קבעו מה נמכר. הנכסים בישראל נמכרים רק עם הקירות החשופים אלא אם כן הוסכם אחרת. מכשירי חשמל, אביזרי תאורה, אפילו ארונות בגדים וארונות מטבח מוסרים לרוב. על הסוכן לערוך רשימה מוסכמת בתחילת המשא ומתן.
- קבעו מתי יתפנה הנכס. זה תמיד לאחר ביצוע התשלום הסופי ויכול להיות בכל חודש בין חודשיים לשנתיים בהתאם לצורכי הצדדים.
- קבעו כיצד יש לבצע תשלומים ובאיזה מטבע. בישראל לא מכניסים פיקדונות – אנו עוברים מייד לחוזה מחייב המכיל עונשים על אי ביצועו. התשלום הראשון הרגיל הוא בין 20%-50%. הסכום תלוי במיסוי כלשהו ובין אם רשומים משכנתא או שיעבודים בנכס. יתרת הסכום אינה משולמת בדרך כלל עד שהמוכר הציג אישור מרשויות המס כי לא נדרשים מיסים כדי שניתן יהיה להעביר את הבעלות. בדרך כלל נותר לשלם כ-15% עד 20% כאשר הנכס מועבר פיזית לקונה. מספר התשלומים נוגע בדרך כלל למשך הזמן שבין חתימת החוזה למועד האכלוס.
- קבעו את הסכום שישולם. ציינו כי ברוב המקרים המוכר מצפה לתת הפחתה של בסביבות 5% עד 7%. כאשר השוק שוקק זה משתנה. הציעו כ-10% עד 12% פחות מהמחיר המבוקש. פחות מזה אתם לא נחשבים "רציניים".
כאשר קונים מקבלן, על התהליך לכלול בדיקת המפרט הטכני עם אדריכל / מעצב פנים וניהול משא ומתן על כל שינוי נדרש.
השלב המשפטי:
לאחר שהסכמתם על מחיר, הנושא מועבר כעת לעורכי הדין – מיותר לציין שלא תחתמו על שום דבר בלי להתייעץ עם עורך דין.
זה יכול להיות השלב המתסכל ביותר. עורכי דין רבים עובדים יתר על המידה ואנו ממליצים ליצור קשר עם עורך הדין בכל יום כדי לבדוק את ההתקדמות ולדחוף את הדברים קדימה. ניתן לסיים את העסקה תוך יומיים-שלושה אך לעיתים קרובות לוקח חודש או יותר ללא צורך.
סוף סוף:
עם חתימת החוזה, עליכם להיות מוכנים לבצע תשלום ראשון, ועורך הדין והסוכן יציגו את החשבונות שלהם – שכר טרחתם נועד להיגבות בשלב זה. בנוסף, מס הרכישה נועד גם יחד עם זה. יש לכם 50 ימי חסד לפני שתצטרכו לשלם זאת – יש לתאם תשלום זה עם עורך הדין שלכם.
הערה:
תהליך הקנייה מקבלן הוא קצת יותר מסובך, אולם עם מחסור בדירות טובות, לפעמים אין ברירה. המשיכו בזהירות וקבלו ייעוץ מעורך דין טוב וארכיטקט, וכן העסיקו תמיד מפקח כדי לבדוק את הקבלן ככל שתהליך הבנייה מתקדם. הקפידו מאוד לתקן את המפרט הטכני כדי שהקבלן והבנאים לא ינצלו זאת על ביצוע שינוי או תוספת.
